Las mejores hipotecas fijas, variables y mixtas de abril 2025

Te proporcionamos un listado actualizado con las ofertas más destacadas del momento

Descubre los diferentes tipos de préstamos hipotecarios que existen y todo lo que necesitas saber sobre ellos

Hipotecas: toda la información que necesitas saber antes de solicitarlas

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REDACIÓN FINANZAS ABC

Sevilla

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02/4/2025

Actualizado a las 13:08

Las hipotecas se pueden dividir, fundamentalmente, en tres tipos diferentes: fijas, variables y mixtas. Todas ellas tienen elementos comunes, tales como la obligatoriedad de poner un inmueble en garantía, los plazos bastante amplios o el cobro de cuotas mensuales para su devolución a la entidad acreedora, pero también difieren entre sí en algo tan relevante como la forma en que se calculan los intereses. Esto es especialmente relevante porque influirá directamente en lo que su titular pague mes a mes.

En resumidas cuentas, las hipotecas fijas mantendrán la misma cuota hasta su fecha de vencimiento, las de las variables cambiarán en función del euríbor y las de las mixtas tendrán un periodo de cuota fija y otro variable. Cada una de ellas tiene sus ventajas y sus desventajas, y convendrán más o menos en función de las posibilidades económicas del solicitante, de sus preferencias y del contexto financiero de ese momento.

A continuación te explicamos con más detalle qué son las hipotecas fijas, variables y mixtas, cuáles son sus diferencias y te ofrecemos un listado con las mejores ofertas del momento para ayudarte en tu búsqueda del mejor préstamo hipotecario.

Las mejores hipotecas fijas de abril 2025

Las hipotecas de tipo fijo son aquellas en las que el importe de la cuota es constante a lo largo de toda la vida del producto, ya sean 20, 30 o 40 años. Es decir, que el usuario pagará lo mismo tanto el primer mes como el último, sin posibilidad de que esto cambie. La principal ventaja de este producto es evidente: el titular del préstamo hipotecario sabe exactamente cuánto va a tener que desembolsar mensualmente hasta el final, lo que le permitirá planificar mucho mejor su economía doméstica a largo plazo.

La principal desventaja de las hipotecas fijas es que suelen ser más caras que las hipotecas variables o mixtas, al menos al principio. Si un usuario acude a una entidad bancaria para contratar un préstamo hipotecario, en ese momento los intereses más elevados serán, con toda probabilidad, los de las hipotecas fijas. Sin embargo, hay que tener en cuenta que se trata de productos con una larga vida, y con el tiempo el coste de unas y otras se puede equilibrar e incluso es posible que las fijas resulten más baratas si se dan periodos de inestabilidad económica con fuertes incrementos del euríbor, que afectan sólo a las variables.

Las hipotecas fijas son recomendables para aquellos usuarios que quieran saber exactamente cuánto van a pagar mes a mes hasta el final. Asimismo, es aconsejable contratarlas en periodos de estabilidad económica con tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE) y euríbor bajos para asegurar unos buenos intereses a largo plazo. En un contexto de inestabilidad pueden resultar demasiado caros, sobre todo porque fijarán una tarifa elevada para siempre.

Las mejores hipotecas variables de abril 2025

Las hipotecas variables son aquellas cuya cuota cambia a lo largo del tiempo. Para establecer la cuantía de sus mensualidades, los bancos utilizan la siguiente fórmula: porcentaje fijo de en torno al 1% en la mayoría de los casos + euríbor. En este caso, el euríbor es el que va a ir marcando el cambio conforme pase el tiempo, mientras que el porcentaje fijo siempre será el mismo.

El euríbor es el indicador que recoge el tipo de interés medio al que los bancos de Europa se prestan dinero entre sí. Las entidades de crédito lo toman como referencia para los préstamos hipotecarios variables porque es una guía bastante fiable del coste del dinero en cada momento. De esta forma, cuando el euríbor sube, las cuotas de estas hipotecas suben, y cuando baja, disminuyen.

Aunque el euríbor se calcula a diario, las entidades bancarias fijan sus cuotas por periodos más o menos amplios para que el cliente no tenga que pagar una cantidad diferente cada mes, y establecen revisiones periódicas cada seis meses o una vez al año para actualizar la cuota con el euríbor de ese momento.

Las hipotecas variables suelen ser más baratas inicialmente que las de tipo fijo, lo que puede resultar interesante para personas que no puedan permitirse pagar cuotas más altas para contratar un préstamo hipotecario. También son ventajosas en épocas de cierta incertidumbre económica en las que las fijas suelen subir aunque el euríbor no se haya incrementado significativamente. Sin embargo, es muy importante que el usuario tenga en cuenta que su coste se puede encarecer bastante en momentos de inestabilidad en los que el euríbor sube. Tanto que en algunos casos puede comprometer la economía familiar, por lo que hay que estudiar muy bien los pros y contras de este instrumento frente a las hipotecas fijas.

Las mejores hipotecas mixtas de abril 2025

Las hipotecas mixtas son un híbrido de las fijas y las variables. Estos productos establecen un periodo inicial que puede ir de los tres a los 10 años con una cuota fija, y a partir de entonces una variable que se calcula de la forma tradicional: porcentaje constante bajo + euríbor.

La principal ventaja de las hipotecas mixtas es que combinan los beneficios de las otras dos: al principio son más baratas que las fijas y ofrecen una mayor estabilidad que las variables al tener la misma cuota durante un periodo inicial más o menos amplio. En general, son buenos productos para periodos de inestabilidad económica en los que el euríbor está alto y tanto las hipotecas fijas como las variables son caras.

Hipotecas al 100% de financiación: ¿es posible conseguirlas?

Sí, aunque con carácter general los bancos no ofrecen más del 80% del coste del inmueble, hay entidades que están dispuestas a ofrecer el 90% y hasta el 100% de financiación en determinados casos.

En primer lugar, el banco podría aceptar que el límite del 80% no se establezca sobre el precio de compraventa, sino sobre el valor de tasación. La tasación es el proceso mediante el cual un profesional acreditado evalúa el inmueble teniendo en cuenta diferentes variables y determina cuál debería ser, según sus criterios, el precio de la vivienda. Al conceder una hipoteca, las entidades siempre van a solicitar una tasación para averiguar, mediante unos criterios objetivos y profesionales, el valor real del inmueble y disponer así de más información para evaluar la operación en la que se van a embarcar.

Por lo tanto, el valor de tasación puede ser diferente al de compraventa, y aquí está una de las fórmulas para obtener una hipoteca al 100%: si la tasación da una cifra superior a la de mercado, el banco podría estar dispuesto a prestar el 80% de la tasación, por lo que el usuario podría obtener más financiación. Por contra, si la tasación arroja una cifra inferior a la de mercado, la entidad reducirá el importe que está dispuesta a dejarle.

Otra forma de obtener una hipoteca al 100% es negociar con los bancos. Si el usuario tiene una relación consolidada con la entidad y un perfil financiero interesante, con un trabajo estable, ingresos elevados y pocas o ninguna deuda, es posible que la entidad esté dispuesta a prestar más del 80%. Sin embargo, esto no es sencillo, en especial si se quieren comparar diferentes préstamos hipotecarios, por lo que en estos casos puede resultar de bastante utilidad usar los servicios de un bróker de hipotecas, expertos en negociar con diferentes entidades y que, por ello, pueden obtener mejores ofertas.

Una fórmula más es aportar un aval, es decir, una persona que se comprometa a hacer frente a la deuda en el caso de que el titular de la hipoteca no pueda pagar las cuotas. En la actualidad, además de los avalistas privados, determinados ciudadanos también pueden recurrir a los avales públicos ICO, que cubren ese 20% que las entidades financieras no dan.

Muchos bancos también están dispuestos a hacer excepciones con el límite del 80% y dar hipotecas al 100% para inmuebles de su propiedad. No obstante, las viviendas de titularidad bancaria se han reducido considerablemente en los últimos años y son pocas en comparación con lo que ofrece el mercado, por lo que no es sencillo optar por esta alternativa.

A continuación puedes encontrar algunos bancos que dan hipotecas al 100% de financiación o, al menos, más del 80% habitual.

Principales aspectos que valorar al comparar hipotecas

Tipología de la hipoteca: este es un aspecto capital, porque determinará la cuantía de las cuotas hasta que se termine de pagar el préstamo. Cada una de ellas (fija, variable, mixta) tiene sus ventajas y desventajas, y serán más adecuadas en función de la situación personal del solicitante y del contexto económico del momento, como hemos explicado un poco más arriba.
Intereses: el valor de los intereses marcará el coste de la hipoteca, por lo que es muy importante tenerlo el cuenta a la hora de decidirse por una u otra. En este sentido, hay que tener clara cuál es la diferencia entre el TIN (Tipo de Interés Nominal) y la TAE (Tasa Anual Equivalente) para determinar el precio real del préstamo hipotecario. El TIN es la cifra de intereses que cobrará el banco, mientras que la TAE incluye todos los gastos de la hipoteca, es decir, el TIN más distintas comisiones, coste de los productos asociados, etc. De esta forma, el valor del TAE será el que reflejará de forma más fiel el precio real del préstamo hipotecario.
Bonificaciones y productos vinculados: la inmensa mayoría de las hipotecas que se comercializan hoy día ofrecen reducir sus intereses si el cliente cumple determinadas condiciones, muchas de las cuales están asociadas a la contratación de productos adicionales de la entidad. Por ejemplo, un seguro del hogar o de vida del banco. Hay que valorar muy bien este aspecto para determinar si el ahorro que va a suponer no queda desvirtuado por el coste de ese producto vinculado, que puede ser más alto que los de otras compañías externas.
Plazo: en general los bancos permiten que sus clientes devuelvan el dinero prestado mediante una hipoteca en un plazo de entre 15 y 30 años, aunque en algunos casos también es posible conseguirlos a 10 años y hasta a 40 años. El tiempo en el que se vaya a restituir el préstamo hipotecario es de suma importancia, porque repercute en el importe de la cuota y en el coste total del producto. Cuanto más amplio sea el periodo de amortización, más intereses se pagarán, pero se obtendrán mensualidades más bajas y asequibles. Cuanto más corto sea, menos intereses se pagarán, pero las mensualidades serán más altas y podrían acarrear problemas económicos a su titular en momentos de dificultades financieras.
Ahorro: más allá de los aspectos relacionados directamente con la propia hipoteca, el usuario también debe tener en cuenta los fondos propios de los que dispone. Como ya hemos comentado un poco más arriba, los bancos suelen dar como máximo el 80% del coste de la vivienda, por lo que el usuario debe disponer de al menos el 20% restante para ponerlo de su propio bolsillo, más un 10% adicional para sufragar otros gastos como los impuestos por transmisión de inmuebles, la notaría o la tasación, entre otros. Por lo tanto, el interesado debería tener en torno al 30% del coste de la vivienda, No obstante, hay entidades que pueden llegar a ofrecer el 90% y hasta el 100%, como veremos un poco más adelante.