Finanzas
Hipotecas: toda la información que necesitas saber antes de solicitarlas
Conceptos básicos, aspectos que tener en cuenta y respuesta a preguntas frecuentes, entre otros aspectos
Se trata de uno de los préstamos más frecuentes entre los españoles
Una mujer mira un documento con gesto de preocupación frente a un ordenador portátil.
REDACIÓN FINANZAS ABC
Sevilla
01/4/2025
Actualizado a las 23:37
Las hipotecas son uno de los productos bancarios más comunes entre los españoles, pues son una vía de financiación para poder pagar un bien tan básico y a la vez de precios tan elevados como es el hogar propio. Son miles los préstamos hipotecarios que se solicitan en España al cabo del año, y pocos los ciudadanos de nuestro país que no han tenido que recurrir a ellos en algún momento de su vida. Asimismo, su presencia en medios de comunicación, anuncios, redes sociales y conversaciones con familiares y amigos es constante. El motivo es sencillo: para muchos, es el mayor crédito que pedirán en su vida, y el que más tardarán en pagar.
Es por ello que contratar una hipoteca es un paso muy importante en la existencia de la mayoría de los usuarios, tanto que es de vital importancia conocer bien todos los detalles de este producto para conseguir la mejor opción posible y evitar cargar durante largos años con cuotas de un crédito con el que no estamos cómodos, o que pueda suponer un lastre para la economía familiar. Para eludir estos posibles contratiempos, es fundamental informarse bien sobre el funcionamiento de los préstamos hipotecarios y los aspectos más importantes que tener en cuenta para escoger la mejor opción.
Asimismo, a pesar de que son un producto tan común y extendido, es común desconocer algunos de sus aspectos fundamentales, en especial por parte de aquellas personas que están pensando en contratar una hipoteca por primera vez. En este artículo responderemos a preguntas frecuentes sobre los préstamos hipotecarios como: ¿qué requisitos hay que cumplir? ¿Qué diferencia hay entre una hipoteca fija, variable o mixta? ¿En qué contexto económico conviene pedir una u otra? ¿Qué es el TIN y el TAE? ¿Es posible conseguir el 100% de financiación? Entre otras cuestiones.
¿Qué es una hipoteca?
Una hipoteca es un tipo de préstamo especializado en la financiación de la compra o la reforma de un inmueble. Su principal característica es que utiliza dicho inmueble como garantía de pago del importe concedido por el banco al cliente, de tal forma que si éste deja de abonar las cuotas del crédito, la entidad que se lo ha concedido podrá quedarse con la propiedad en compensación.
Las hipotecas sólo se pueden contratar para financiar la compra de un inmueble, o su rehabilitación, pero no para otros fines. Si se desea, por ejemplo, pedir un crédito para comprar un coche, pagar estudios o hacer un viaje, los productos a los que se tendrá que acudir serán los préstamos personales, los préstamos rápidos o los microcréditos, entre otros. Si ya se posee una propiedad libre de cargas sí es posible hipotecarla para conseguir dinero, pero esta operación no es tan habitual ni es sencillo que un banco la acepte.
Otra característica básica de las hipotecas es que conceden altos importes de financiación. Mientras que los préstamos personales suelen dar como máximo, en general, en torno a 60.000 euros, con una hipoteca el usuario puede recibir cientos de miles de euros, o incluso varios millones, siempre que el banco estime que tiene capacidad económica suficiente como para afrontar las altas cuotas que supondría un crédito de tamaña envergadura. Esto se debe a que los inmuebles son bienes de costes bastante elevados, y sólo así pueden ser un producto útil para los usuarios. Y ese es también el motivo de que se use la misma vivienda que se compra o reforma como aval: porque su valor es lo suficientemente elevado como para que la entidad financiera lo considere garantía de pago válida.
¿Cómo funcionan las hipotecas?
Las hipotecas no dejan de ser un producto de crédito, por lo que su funcionamiento es similar al de cualquier préstamo: la entidad en la que se solicita presta dinero al interesado y le cobra una tarifa por ese servicio a través de intereses, comisiones y, en algunos casos, también productos asociados. El beneficiario de la financiación va devolviendo los fondos poco a poco a través de cuotas mensuales cuyo importe puede ser fijo o variable, según el tipo de hipoteca que se haya contratado.
Como ya hemos comentado un poco más arriba, una de las principales características de las hipotecas es que ofrecen importes bastante altos de financiación, de cientos de miles e incluso millones de euros. Para que las cuotas resultantes de semejantes créditos sean asequibles para la mayoría de los ciudadanos, los plazos de devolución de los préstamos hipotecarios son muy amplios, mucho más que el de otros productos de este tipo: en general de hasta 30 años, y en algunos casos hasta 40 años.
Lo habitual es que los bancos ofrezcan hipotecas que cubren hasta el 80% del valor del inmueble que el usuario desea adquirir, de tal forma que el interesado debe poner de sus propios ahorros al menos el 20% restante, lo que comúnmente se conoce como la entrada para adquirir una vivienda. No obstante, esto no es siempre así, ya que hay entidades que están dispuestas a ofrecer hasta un 90% o incluso un 100% de financiación en determinadas condiciones, que explicaremos un poco más adelante. Asimismo, en ocasiones los bancos no están dispuestos a prestar más de un 70% del precio de la propiedad: fundamentalmente cuando se trata de una segunda residencia en adelante.
Los interesados en comprar una vivienda utilizando una hipoteca deben tener en cuenta que, además del 20% del precio del inmueble que las entidades suelen pedir como entrada, también tendrán que poner de su bolsillo alrededor de un 10% más para pagar los distintos costes derivados de la compraventa de un inmueble: impuestos, notaría, tasación, etc.
Como se trata de créditos por importantes muy elevados, los bancos son especialmente cuidadosos a la hora de conceder hipotecas y evalúan muy detenidamente las solicitudes de estos productos. Mediante ese análisis, para el que solicitan documentos que prueben los ingresos y los gastos del usuario, determinan si éste tiene capacidad financiera suficiente como para pagar las cuotas sin problemas. En general, los bancos consideran que el límite de endeudamiento aceptable no debe sobrepasar el 33% de lo que gane al mes el titular o los titulares del préstamo hipotecario, es decir, que las cuotas de la hipoteca y de otros créditos que tenga no pueden exceder ese 33%.
Si el banco acepta la solicitud de la hipoteca, se procederá a formalizarla ante notario de forma previa a la compra del inmueble, que también se sellará ante notario. Una vez hecho todo esto, la entidad cargará todos los meses la cuota establecida al beneficiario en la cuenta corriente seleccionada para ello hasta la fecha de vencimiento.
A la hora de elegir el plazo de devolución de la hipoteca hay que tener en cuenta que cuanto más corto sea, mayor será el importe de las mensualidades, pero también se pagarán menos intereses, mientras que cuanto más largo sea, más asequibles serán las cuotas, pero más intereses se pagarán. Así, el usuario debe elegir si prefiere unos pagos más asequibles o ajustar lo máximo el tiempo de restitución para que el producto le salga más económico a largo plazo.
Tipos de hipotecas: fijas, variables y mixtas
Lo comentado con anterioridad se puede aplicar de forma general a todas las hipotecas sin distinción, pero lo cierto es que en el mercado existen varios tipos de préstamos hipotecarios que difieren entre sí, fundamentalmente, en la forma en que calculan sus intereses, lo que para el usuario se traduce en cómo se configura el importe de su cuota mensual. A continuación te explicamos en qué consisten cada uno de ellos.
Hipotecas fijas
Las hipotecas de tipo fijo son aquellas en las que el importe de la cuota es constante a lo largo de toda la vida del producto, ya sean 20, 30 o 40 años. Es decir, que el usuario pagará lo mismo tanto el primer mes como el último, sin posibilidad de que esto cambie. La principal ventaja de este producto es evidente: el titular del préstamo hipotecario sabe exactamente cuánto va a tener que desembolsar mensualmente hasta el final, lo que le permitirá planificar mucho mejor su economía doméstica a largo plazo.
La principal desventaja de las hipotecas fijas es que suelen ser más caras que las hipotecas variables o mixtas, al menos al principio. Si un usuario acude a una entidad bancaria para contratar un préstamo hipotecario, en ese momento los intereses más elevados serán, con toda probabilidad, los de las hipotecas fijas. Sin embargo, hay que tener en cuenta que se trata de productos con una larga vida, y con el tiempo el coste de unas y otras se puede equilibrar e incluso es posible que las fijas resulten más baratas si se dan periodos de inestabilidad económica con fuertes incrementos del euríbor, que afectan sólo a las variables.
Las hipotecas fijas son recomendables para aquellos usuarios que quieran saber exactamente cuánto van a pagar mes a mes hasta el final. Asimismo, es aconsejable contratarlas en periodos de estabilidad económica con tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE) y euríbor bajos para asegurar unos buenos intereses a largo plazo. En un contexto de inestabilidad pueden resultar demasiado caros, sobre todo porque fijarán una tarifa elevada para siempre.
Hipotecas variables
Las hipotecas variables son aquellas cuya cuota cambia a lo largo del tiempo. Para establecer la cuantía de sus mensualidades, los bancos utilizan la siguiente fórmula: porcentaje fijo de en torno al 1% en la mayoría de los casos + euríbor. En este caso, el euríbor es el que va a ir marcando el cambio conforme pase el tiempo, mientras que el porcentaje fijo siempre será el mismo.
El euríbor es el indicador que recoge el tipo de interés medio al que los bancos de Europa se prestan dinero entre sí. Las entidades de crédito lo toman como referencia para los préstamos hipotecarios variables porque es una guía bastante fiable del coste del dinero en cada momento. De esta forma, cuando el euríbor sube, las cuotas de estas hipotecas suben, y cuando baja, disminuyen.
Aunque el euríbor se calcula a diario, las entidades bancarias fijan sus cuotas por periodos más o menos amplios para que el cliente no tenga que pagar una cantidad diferente cada mes, y establecen revisiones periódicas cada seis meses o una vez al año para actualizar la cuota con el euríbor de ese momento.
Las hipotecas variables suelen ser más baratas inicialmente que las de tipo fijo, lo que puede resultar interesante para personas que no puedan permitirse pagar cuotas más altas para contratar un préstamo hipotecario. También son ventajosas en épocas de cierta incertidumbre económica en las que las fijas suelen subir aunque el euríbor no se haya incrementado significativamente. Sin embargo, es muy importante que el usuario tenga en cuenta que su coste se puede encarecer bastante en momentos de inestabilidad en los que el euríbor sube. Tanto que en algunos casos puede comprometer la economía familiar, por lo que hay que estudiar muy bien los pros y contras de este instrumento frente a las hipotecas fijas.
Hipotecas mixtas
Las hipotecas mixtas son un híbrido de las fijas y las variables. Estos productos establecen un periodo inicial que puede ir de los tres a los 10 años con una cuota fija, y a partir de entonces una variable que se calcula de la forma tradicional: porcentaje constante bajo + euríbor.
La principal ventaja de las hipotecas mixtas es que combinan los beneficios de las otras dos: al principio son más baratas que las fijas y ofrecen una mayor estabilidad que las variables al tener la misma cuota durante un periodo inicial más o menos amplio. En general, son buenos productos para periodos de inestabilidad económica en los que el euríbor está alto y tanto las hipotecas fijas como las variables son caras.
Requisitos para una hipoteca
El principal requisito para poder solicitar una hipoteca es que el usuario pueda demostrar que percibe ingresos de forma recurrente todos los meses y por un importe que el banco considere suficiente. Ese dinero generalmente vendrá de un sueldo o de la actividad profesional de un negocio, pero también son válidos los beneficios obtenidos por una prestación pública, una pensión, rentas de alquiler o cualquier otro que se pueda demostrar.
Aunque cualquier ingreso demostrable es válido, los bancos ven con mejores ojos aquellos que les dan más seguridad de cobro, como los provenientes de un sueldo de un empleo fijo. Así, por ejemplo, las entidades son mucho más propensas a conceder préstamos hipotecarios a funcionarios, pues los empleos públicos son bastante estables, es muy difícil que vayan a despedir a esa persona y, además, tienen subidas de sueldo establecidas en sus convenios, por lo que cada vez tendrán mayor capacidad económica para afrontar el pago de sus deudas.
Esto no significa que aquellos usuarios sin nómina, como los autónomos, no puedan conseguir una hipoteca, pero sí es cierto que los bancos darán más facilidades, e incluso condiciones más ventajosas, a aquellos que dispongan de un sueldo proveniente de un empleo fijo.
Otro aspecto importante relacionado con los ingresos es que estos tienen que ser considerados suficientes por la entidad como para afrontar el pago de la deuda sin problemas. En general, los bancos estiman que las deudas del solicitante (cuotas de la hipoteca más las de cualquier otro préstamo que tenga en vigor) no pueden suponer más del 33% de los ingresos netos mensuales que percibe esa persona. De superar ese porcentaje, es bastante probable que rechacen su solicitud de crédito.
Hay que tener en cuenta que, a la hora de pedir una hipoteca, el banco valora todos los ingresos del usuario, no sólo su sueldo o los beneficios de su negocio. Así pues, si el solicitante dispone, por ejemplo, de otro inmueble en alquiler por el que recibe rentas o una cuenta remunerada que le da rentabilidad de forma periódica, sumarán para aumentar el límite de endeudamiento. También computa el total de su patrimonio: por ejemplo, si se posee una cartera de acciones.
Otro requisito fundamental es disponer de un ahorro importante. En primer lugar, porque los bancos no suelen prestar el importe completo del precio de compra del inmueble, lo habitual es que dejen hasta el 80%, por lo que el interesado debe asumir el 20% restante de su propio bolsillo, a lo que tendría que sumar todos los costes derivados de la compraventa de una vivienda (impuestos, notario, tasación, etc.) que en general es de en torno un 10% más. Así, las entidades solicitarán que el usuario disponga de al menos el 30% del valor de adquisición.
Pero, más allá de lo anterior, que el usuario disponga de una buena cantidad de ahorros e incluso supere ese 30% del valor de compra indica al banco que el usuario tiene una buena capacidad económica y sabe gestionar su dinero, por lo que cuanto más fondos tenga atesorados mayor confianza generará a la entidad.
Otro requisito fundamental es tener un buen historial crediticio, esto es, haber afrontado el pago de deudas anteriores sin problemas. Aquellas personas que hayan dejado de pagar sus cuotas con anterioridad, aunque estén al día en el momento de pedir la hipoteca, lo tendrán más difícil. Y quienes mantengan deudas impagadas, casi imposible.
A la hora de estudiar la concesión de una hipoteca, también es habitual que los bancos soliciten el informe de vida laboral del interesado, un documento de la Seguridad Social en el que consta toda la actividad laboral del usuario hasta ese momento, ya sea como empleado o como autónomo. Aquí las entidades revisan si lleva mucho tiempo o no en su trabajo actual, pues les dará más confianza alguien consolidado en su puesto o negocio que quienes estén empezando. Asimismo, observan los cambios y los periodos de desempleo para evaluar la capacidad de esa persona para encontrar un nuevo trabajo.
Por último, para solicitar una hipoteca es necesario que la persona sea mayor de edad y pueda demostrarlo con un documento de identidad válido y en vigor.
¿En qué consiste la subrogación de una hipoteca?
La subrogación de una hipoteca consiste en cambiar uno o varios elementos de los acordados en el contrato del préstamo. Esta modificación puede ser tanto del deudor, es decir, del titular del producto, como del acreedor, o lo que es lo mismo, de la entidad a la que se le debe el dinero. Ambas son bastante habituales, pero en este apartado vamos a explicar aquella que tiene que ver con el cambio de banco.
La subrogación de una hipoteca para cambiar de banco se suele llevar a cabo cuando el usuario desea obtener condiciones más ventajosas a las pactadas inicialmente, tales como unos intereses más bajos, unos plazos de devolución más amplios y cómodos o una modificación del tipo de hipoteca, por ejemplo de variable a fija.
A la hora de estudiar la subrogación de una hipoteca hay que tener en cuenta varios aspectos, en especial los relacionados con las comisiones de cancelación anticipada en la entidad antigua y la de apertura en la nueva. Todos los bancos cobran un importe a los clientes que deciden amortizar antes de tiempo el crédito que les concedieron para adquirir un inmueble, y éste puede llegar a ser de hasta el 2% de la cantidad que se va a devolver de forma anticipada, según la empresa y el momento en el que se realice, pues conforme avanza la vida del producto el porcentaje suele disminuir. La comisión de apertura, en cambio, no la cobran todas las entidades.
Así pues, cuando se quiere subrogar una hipoteca es importante meter en los cálculos estos dos costes, de haberlos, o al menos el de cancelación anticipada, pues tal vez el importe de esta última comisión haga que la posible rebaja de los intereses del nuevo préstamo quede desvirtuada y, a la postre, el cambio no resulte rentable al usuario.
TIN y TAE: dos conceptos básicos para entender el precio de la hipoteca
A la hora de buscar una hipoteca, las siglas TIN y TAE van a estar siempre presentes porque dan la información esencial sobre el coste del producto. Por este motivo, es muy importante entender bien a qué hacen referencia cada una de ellas para saber el desembolso real que supondrá el préstamo para el usuario.
TIN son las siglas de Tipo de Interés Nominal y es la cifra de intereses que el usuario pagará por el dinero que el banco le ha prestado en la hipoteca, expresada en tanto por ciento. TAE, por su parte, son las siglas de Tasa Anual Equivalente y es la cifra de costes totales del préstamo, expresada también en tanto por ciento. Por lo tanto, la TAE incluye el TIN y también otros gastos como la comisión de apertura o el coste de los productos asociados, entre otros.
De esta forma, para saber de una forma más precisa el porcentaje de intereses que se va a pagar por la hipoteca, y por lo tanto el coste total que tendrá la misma, hay que fijarse en la TAE.
¿Qué es amortizar anticipadamente una hipoteca?
Amortizar anticipadamente una hipoteca es pagar por adelantado una parte o la totalidad del dinero que el usuario aún debe a su banco por el préstamo que contrató con él, en lugar de ir haciéndolo poco a poco a través de mensualidades como se acordó inicialmente. Se trata de una posibilidad muy interesante si el cliente consigue una cantidad de dinero significativa, porque de esta forma puede conseguir un ahorro importante al dejar de pagar intereses, o pagarlos sobre un importe menor.
Todas las hipotecas permiten a sus titulares acometer amortizaciones anticipadas, pero hay que tener en cuenta que estas acciones tienen un coste adicional en forma de comisiones. Estos suelen ser entre el 1% y el 2% de la cantidad que se quiera pagar por adelantado. Los bancos hacen esto porque su negocio consiste en recibir intereses por el dinero que prestan, por lo que necesitan conseguir algún tipo de contraprestación si el cliente decide cancelar el producto antes de tiempo.
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