Los bancos se preparan para lanzarse a una guerra hipotecaria este 2025, a medida que el Banco Central Europeo (BCE) siga con su política de recorte de los tipos de interés prevista para este año. Cuando se produce una relajación monetaria, el BCE presta más barato a las entidades del sistema financiero europeo y estas, a su vez, ofrecen condiciones más favorables a sus clientes, como se espera que ocurra en los próximos meses. Eso se traducirá en una cartera de productos más atractivos, como las hipotecas, algo que nunca está de más en un mercado inmobiliario tan tensionado como el actual.

A la hora de contratar una hipoteca aparecerán términos nuevos, como euríbor, TIN o TAE, que conviene conocer para tomar la decisión que más se adecúe a las necesidades de cada usuario. Antes de entrar en más detalles, TIN son las siglas de Tipo de Interés Nominal, y es el precio que se paga por un préstamo a la entidad bancaria. TAE responde a Tasa Anual Equivalente y hace referencia al coste total del crédito hipotecario, incluyendo el TIN y el resto de costes que pueda tener el producto.

¿Qué es el TIN?

El TIN es la cantidad que el cliente tendrá que pagar al banco en forma de intereses por el dinero que le ha prestado la entidad. Cuando una persona vaya al banco a informarse sobre algún tipo de producto de crédito, verá que el TIN aparecerá siempre expresado en porcentaje y se referirá a un periodo de tiempo concreto. Además, cada banco tiene plena libertad para fijar el tipo de interés nominal que quiera para sus productos, aunque tiene la obligación de informar al Banco de España.

El TIN se entiende mejor con un ejemplo. Así, si un banco decide fijar un TIN del 4%, eso significa que por cada 100 euros que preste a un cliente, este tendrá que devolver 4 más en concepto de intereses. De esta forma, si un cliente solicita a su banco una hipoteca de 120.000 euros y este tiene un TIN del 4% anual, cada año devolverá en intereses 4.800 euros.

No obstante, en el caso concreto de las hipotecas hay que tener en cuenta distintas variables. Si se trata de una hipoteca de tipo fijo, el TIN será únicamente el fijado por el banco. Sin embargo, al hablar de hipotecas a tipo variables o mixtas, el TIN se calcula sumando el euríbor al diferencial aplicado por el banco. El euríbor es el índice al que se referencian la gran parte de las hipotecas variables en España y se revisa de forma periódica, cada seis meses o una vez al año, mientras que el diferencial lo fija el banco y permanece intacto durante todo el préstamo.

En el caso de una hipoteca variable, y con datos actuales, el euríbor cerró en enero en el 2,52%. Si a eso se le suma un diferencial hipotético de un 1,5%, el TIN de esa supuesta hipoteca variable quedaría en un 4,02%. Conviene recordar que en las hipotecas mixtas se aplica un interés fijo en los primeros años y luego se cambia a uno variable.

¿Qué es la TAE?

La TAE es la Tasa Anual Equivalente y para calcularla hay que tener en cuenta el TIN y otros costes asociados del préstamos, como las comisiones o los productos asociados para conseguir bonificaciones, por lo que se suele considerar mucho más precisa que el TIN y más ajustada a la realidad. De esta forma, con la TAE el cliente sabrá con mucha más precisión el coste integral del préstamo o de la hipoteca.

La fórmula para calcular la TAE es bastante más compleja que la del TIN, ya que incluye tanto el TIN como la frecuencia de los pagos. En concreto, sería TAE=(1+r/f)f-1, pero para todos aquellos que no quieran tantas complicaciones, el Banco de España cuenta con su propio simulador para calcular la TAE de un producto financiero, y solo se necesita añadir algunos datos como el capital inicial, la periodicidad de los gastos, el TIN o el plazo de amortización, entre otros.