El año 2025 va a ser un buen ejercicio para los solicitantes de hipotecas, que van a ver cómo se reducen los intereses de estos productos considerablemente respecto a lo que ha venido siendo habitual en los últimos dos años. De esta forma, las personas que necesiten financiación para adquirir una vivienda van a poder acceder a ella a un coste bastante menor al de 2023 y 2024 en lo que a préstamos se refiere.

El precio de las hipotecas comenzó a escalar a gran velocidad a mediados de 2022, cuando la inflación empezó a dispararse, y alcanzó su pico máximo en 2023, cuando el interés medio de este tipo de préstamos en nuestro país rozó el 4%, según datos del Banco de España. En 2024 esa cifra siguió alta hasta los meses finales, cuando la mejora de la situación económica hizo que el interés medio de los créditos hipotecarios se redujese a cifras ligeramente superiores al 3%.

Una mejora de la situación económica que va a continuar en este 2025 que recién comienza, y que va a permitir a los bancos ofrecer precios cada vez más competitivos en sus hipotecas, lo que va a desatar una intensa pugna entre las entidades por ofrecer el producto más interesante, algo que beneficiará al bolsillo de los usuarios. De hecho, esa guerra de precios ya ha comenzado, y los expertos en el sector inmobiliario consideran que podría llegar a ser tan intensa que llegue a reducir la TAE de los préstamos hipotecarios por debajo del 2% a lo largo del presente año.

¿Es buen momento para pedir una hipoteca?

Dado que, por el momento, el precio medio de las hipotecas se mantiene en el entorno del 3% TAE, aunque algunas entidades ya ofrecen cifras sensiblemente inferiores, y que las previsiones apuntan a que los intereses podrían incluso bajar del 2% TAE a lo largo de 2025, es lógico pensar que lo mejor es esperar para hacerse con un préstamo más barato. Sin embargo, posponer la compra del inmueble no siempre es posible, tal vez porque se ha encontrado una propuesta muy buena, o porque ya se ha apalabrado la operación.

En estos casos, aunque no pueda aprovechar futuras rebajas, el usuario sí puede utilizar esta información para tratar de negociar unas condiciones más favorables con su banco: le puede señalar todo lo mencionado con anterioridad, es decir, la mejora de la economía y la más que probable reducción generalizada del precio de las hipotecas en los próximos meses, para tratar de rascar unos intereses más bajos.

Pero, para poder argumentar bien todo esto, es preciso conocer cómo se establece el precio de las hipotecas y por qué los bancos suben o bajan sus intereses en función de cómo vaya la economía. También es necesario saber las diferencias entre los diferentes tipos de préstamos hipotecarios que existen: fijo, variable o mixto. A continuación te lo explicamos todo para que puedas aprovechar esa información para conseguir una mejor hipoteca.

¿Qué determina el precio de las hipotecas?

El precio de las hipotecas viene determinado por múltiples factores, pero los dos más importantes, de los que depende en buena medida su encarecimiento o abaratamiento, son los tipos de interés oficiales del Banco Central Europeo (BCE) y el euríbor. Los primeros influyen en el segundo, por lo que vamos a empezar por explicar qué son los tipos, y luego pasaremos al euríbor.

El BCE es la institución de la Unión Europea (UE) encargada de velar por la política monetaria comunitaria, una función que tiene diversas implicaciones entre las cuales una de las más importantes es cuidar de la estabilidad de los precios. Para este fin, el principal instrumento con el que cuenta el Banco Central Europeo son sus tipos de interés oficiales.

Como su nombre indica, el BCE es un banco, aunque uno público. De esta manera, además de velar por la política monetaria de la UE también ofrece determinados servicios bancarios, como préstamos o depósitos, con una particularidad: sólo a otras entidades bancarias privadas, lo que quiere decir que ni ciudadanos particulares ni empresas que no sean financieras pueden solicitar préstamos o contratar depósitos en él.

Al ser un organismo público, el BCE presta dinero y remunera depósitos a todos los bancos privados de Europa al mismo precio, el que marcan sus tipos de interés oficiales. Y esto es clave para determinar el coste de las hipotecas. Hay que tener en cuenta que los bancos privados están solicitando constantemente financiación para sus distintas operaciones, y uno de los principales prestamistas de estas entidades es precisamente el BCE, entre otras cosas por la enorme cantidad de recursos que puede proporcionar al ser el banco central de toda la UE.

Así pues, el BCE es uno de los principales financiadores de la banca privada, lo que otorga un gran poder al organismo europeo para establecer el precio al que se presta dinero en todo el Viejo Continente: si el Banco Central Europeo eleva sus tipos de interés oficiales, sus créditos les costarán más a las entidades privadas, y éstas trasladarán esa subida, a su vez, a los productos que comercializan para particulares y empresas.

De esta forma, la subida o bajada de los tipos de interés del BCE determina si los préstamos que ofrecen los bancos privados, en especial las hipotecas, son más caros o más baratos. ¿Y qué criterio sigue el Banco Central Europeo para aumentarlos o disminuirlos? La situación económica por la que atraviese la UE en cada momento.

Dado el poder de influencia que tienen los tipos de interés en el coste al que se presta dinero a particulares y empresas en la Unión Europea, el BCE los utiliza como una herramienta muy efectiva para una de sus principales misiones: controlar la estabilidad de los precios. Cuando se da un periodo de inflación, esto es, una subida generalizada y acelerada de los precios de los productos de consumo, el Banco Central Europeo sube los tipos de interés para que sea más caro acceder a créditos, de tal forma que se desincentiva el consumo.

Al haber menos dinero en circulación, hay menos consumo, y al caer la demanda, los precios de la oferta van dejando de crecer poco a poco, primero, para empezar a reducirse, después. En momentos como el descrito los préstamos son muy caros. Esto es lo que ha estado sucediendo en los últimos dos años, cuando la inflación se disparo como consecuencia de los efectos económicos de la pandemia de coronavirus y la incertidumbre internacional que provocó el estallido de la guerra de Ucrania.

Sin embargo, mantener los tipos de interés altos conlleva un riesgo importante: el estancamiento de la economía, ya que al ser tan caro solicitar préstamos, muchos proyectos e inversiones se posponen o abandonan porque no van a ser rentables bajo esas condiciones. Por eso, se considera un mal necesario que debe terminar tan pronto como sea posible. Y es lo que ha venido sucediendo desde mediados de 2024, cuando la mejora de la situación económica de la UE ha permitido que el BCE vaya bajándolos desde el 4,5% hasta el 2,75% actual.

Y la cosa no queda ahí. La inmensa mayoría de los expertos consideran que la situación económica es tan buena que va a permitir seguir reduciendo los tipos de interés del BCE aún más a lo largo de 2025, situándolos incluso por debajo del 2%. Y esto hará, a su vez, que las hipotecas bajen.

Todo esto está muy bien, pero lo más probable es que, al oír hablar de hipotecas en los últimos años, el término más escuchado haya sido el de euríbor, no el de tipos de interés del BCE. ¿Por qué? Bien, el euríbor es un índice de referencia que recoge el tipo de interés medio al que los bancos privados europeos se prestan dinero entre sí. En este caso, al tratarse de decisiones empresariales que atienden a diversos factores, la cifra cambia todos los días.

Sin embargo, como el BCE es el principal financiador de la banca privada europea, el que más cantidad de dinero les presta, sus tipos de interés influyen en el precio al que los bancos se prestan dinero entre sí y, por lo tanto, su cifra influye de manera decisiva en la del euríbor.

De esta forma, tipos de interés del BCE y euríbor están íntimamente relacionados, pero el segundo es el que influye directamente en el precio de las hipotecas porque es el que toman los bancos como referencia para establecer los intereses de estos productos al ser el indicador más aproximado del valor del dinero en ese momento.

Así pues, se puede argumentar que, dado que los tipos de interés del BCE van a reducirse considerablemente con toda probabilidad a lo largo de 2025, la entidad podría tenerlo en cuenta para aplicar con algo de antelación una reducción de los intereses de la hipoteca solicitada, puesto que seguramente reducirá el precio de todos sus productos hipotecarios en los meses sucesivos.

¿Hipotecas fijas, variables o mixtas?

A la hora de solicitar una hipoteca, además de saber cómo funcionan los tipos de interés del BCE y el euríbor, también es importante conocer los distintos tipos de préstamos hipotecarios que existen, pues en función del que se elija se puede pagar un precio constante o cambiante por ellos, y tener la misma mensualidad durante toda la vida del producto o no.

En el mercado existen hipotecas fijas, variables o mixtas. Todas ellas toman como referencia el euríbor para establecer la cuota de su mensualidad, pero funcionan de forma diferente y esa mecánica afecta directamente al bolsillo del usuario.

En las hipotecas fijas, el banco tiene en cuenta el euríbor sólo en el momento en el que se va a contratar y establece el interés que considera oportuno tomándolo como referencia para toda la vida del producto. Es decir, una vez firmado el préstamo hipotecario, su titular pagará todos los meses la misma cantidad de dinero hasta la fecha de vencimiento. De esta forma, las hipotecas fijas dan una gran tranquilidad y seguridad al solicitante, pero su gran inconveniente es que suelen ser más caras, al menos en los primeros años, que las variables y las mixtas.

Las hipotecas fijas interesan sobre todo en periodos en los que los tipos de interés del BCE y el euríbor están bajos, puesto que el usuario puede conseguir un precio reducido que permanecerá inalterable hasta que termine de pagar el préstamo. Una situación como la que, según parece, se va a ir dando a lo largo de 2025, motivo por el que los expertos consideran que será un gran año para pedir una hipoteca fija. Una ventaja más que hay que tener en cuenta de este tipo de créditos es que, dado que congelan un mismo interés y cuota hasta el final, en realidad se irá pagando cada vez menos, puesto que lo normal es que el nivel de vida vaya subiendo poco a poco mientras que las mensualidades permanecen inalterables.

Por otra parte tenemos las hipotecas variables. En este caso la influencia del euríbor es mucho más directa, pues la cuota de estos préstamos se va actualizando cada poco tiempo en función de la cifra que vaya marcando el índice de referencia en cada momento. La fórmula que se utiliza para establecer la mensualidad de estos préstamos es la siguiente: un porcentaje fijo muy bajo que marca el banco (normalmente inferior al 1%) más el euríbor del momento. Para evitar cambios todos los meses, la cuota se revisa cada semestre o una vez al año, en función del banco.

La principal ventaja de las hipotecas variables es que suelen ser más baratas, de entrada, que las fijas, por lo que durante los primeros años es bastante probable que su titular pague menos. Pero claro, si con el paso del tiempo los tipos de interés del BCE y el euríbor suben, las mensualidades podrían dispararse, que es lo que ha sucedido en 2023 y 2024. Las hipotecas variables son interesantes para periodos con el euríbor bajo o para personas que no puedan afrontar la cuota más elevada de las fijas.

Un último tipo de hipoteca que actualmente goza de gran popularidad, y que fue el más solicitado en 2024, es la hipoteca mixta. En este caso se combinan las características de las fijas y las variables, y puede ser una buena solución para épocas de dificultades económicas con los tipos y el euríbor altos.

Las hipotecas mixtas establecen un periodo inicial, normalmente de cinco años, con una cuota fija y a partir de ese momento, una variable con la fórmula anteriormente mencionada: un porcentaje fijo muy pequeño más euríbor. Estos préstamos suelen ser más baratos que las hipotecas fijas y dan una mayor estabilidad inicial que las variables.