El mercado inmobiliario español, pese a su tensionamiento, sigue al alza. El problema está en la oferta y no en la demanda, como reflejan los datos de contratación de hipotecas de 2024. El año pasado, se firmaron 423.761 hipotecas, un 11,2% más que el ejercicio anterior. Además de registrar un incremento de doble dígito, el dato de 2024 es el segundo más alto desde la burbuja inmobiliaria. La compra de casas en España lleva años al alza, a pesar del problema de la vivienda. En 2021, la firma de hipotecas creció un 23,8%, mientras que en 2022 se alcanzó su cifra más alta desde la burbuja, con la contratación de 464.107 hipotecas. Sin embargo, en 2023, la firma se hundió casi un 18%, para volver a remontar este 2024.

El aumento en la firma de hipotecas ha ido acompañado de un incremento en su importe medio. Los españoles pidieron a los bancos una media de 145.673 euros para el pago de su hipoteca en 2024, un 2,7% más que en el ejercicio previo. Así, a lo largo del año pasado, las entidades prestaron un total de 61.730,5 millones de euros, un 14,2% más que en 2023, como reflejaron los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Para comprar una vivienda, los españoles se hipotecan una media de 25 años, en línea con los datos recientes.

Aunque los números de firmas de hipotecas empiezan a parecerse a los de 2008, las autoridades sostienen que no existe peligro y que el mercado hipotecario está saneado. En el Ministerio de Vivienda, aseguran que el incremento en las suscripciones de hipotecas se debe a que el valor de tasación, referencia usada para la concesión de las hipotecas, sigue por debajo del valor de mercado.

La firma de hipotecas se dispara en Galicia

Por comunidades autónomas, la firma de hipotecas fue bastante heterogénea. En algunas, se disparó a doble dígito, mientras que en otras los aumentos fueron más modestos. Así, en Galicia, la contratación de hipotecas en 2024 repuntó un 26,58%, hasta las 15.735 firmas. En Navarra, se suscribieron 5.519 hipotecas, un 21,16% más que en 2023. Algo más modesto fue el crecimiento en La Rioja, del 19%, hasta las 2.467 hipotecas en 2024, o en Ceuta, del 17,26%, hasta las 523 hipotecas. Aunque en ninguna región se registraron datos negativos, algunas se situaron por debajo de la media nacional. La comunidad con el incremento más contenido fue Canarias, del 4,1%, hasta las 14.799 constituciones de hipotecas. En Melilla, por su parte, el crecimiento fue del 6%, hasta las 406 hipotecas nuevas en 2024.

Sin embargo, en cifras absolutas, la comunidad autónoma en la que más hipotecas se firmaron a lo largo del año pasado fue Andalucía, con 82.407 hipotecas, un 7,15% más que en 2023. En segundo lugar se posicionó Cataluña, con 73.828 hipotecas, lo que supuso un repunte del 12,22% en un año. El podio lo completó Madrid, con 70.339 hipotecas firmadas en 2024, un 10,42% más que en 2023.

Los españoles prefieren el tipo fijo

El único indicador que mostró una tendencia descendente fue el tipo de interés. Esta referencia se situó en diciembre de 2024 en el 3,25%, 2,4 puntos por debajo del dato registrado el año anterior. Aunque sigue por encima de años anteriores, la rebaja del último mes de 2024 empezó a reflejar la política monetaria expansiva del Banco Central Europeo (BCE), que se traduce en mejores condiciones de financiación para los bancos y de estos para sus clientes. Además, en el caso concreto de las hipotecas, la rebaja de tipos también se ha notado en un euríbor más bajo.

A la hora de elegir una hipoteca, los españoles optan por el tipo fijo, aquel que mantiene el mismo tipo de interés durante toda su duración. De esta forma, se garantizan previsibilidad a lo largo de todo el préstamo, y si bien no se benefician de las posibles bajadas de tipos, como ocurre con las hipotecas variables, tampoco se ven perjudicados si se encarece el precio del dinero.

En concreto, a lo largo de 2024, el 58,8% de las hipotecas constituidas sobre viviendas se suscribieron a tipo fijo, frente a un 41,2% a tipo variable. Para las primeras, el tipo medio suscrito fue del 3,42%, mientras que para las variables quedó en el 3,07%. Los expertos del mercado inmobiliario creen que las hipotecas a tipo variable son más competitivas por las mejores condiciones del mercado, a raíz de la política monetaria, aunque los bancos están recurriendo a la guerra hipotecaria para captar clientes con hipotecas a tipo fijo.

Un nuevo récord para 2025

Los problemas del mercado inmobiliario persistirán en 2025, pero las expectativas de los expertos en vivienda son positivas. Sus predicciones apuntan a un crecimiento de los precios del metro cuadrado, aunque acompañado de mejores condiciones de financiación. La mirada no está sólo puesta en la evolución del suelo, sino en las decisiones del BCE. Los analistas esperan varias bajadas de tipos más, lo que se traducirá en mejores hipotecas, sobre todo en las de tipo variable, donde más se nota la transmisión de la política monetaria.

Los expertos del sector coinciden en que los precios de la vivienda seguirán al alza y se deberá, en buena medida, a esa mejora de las condiciones de financiación, que incentivará la demanda, sobre todo en el segundo semestre de 2025. Con los bancos lanzados a esa guerra hipotecaria, no se descarta que la contratación de hipotecas marque en este ejercicio un nuevo récord y se aproxime, incluso, a los datos más altos de la serie histórica.