Las hipotecas han vuelto a recuperar su atractivo después de que en los últimos años las cuotas mensuales se dispararán. Con la crisis inflacionaria de hace unos ejercicios, el Banco Central Europeo (BCE) empezó una política monetaria restrictiva, lo que se tradujo en subidas de los tipos de interés y, por tanto, un encarecimiento del precio del dinero. Eso provocó que las hipotecas a tipo variable, que se calculan periódicamente en función de las variaciones del euríbor, también subieran, con el consiguiente perjuicio para los hipotecados. Sin embargo, la situación ahora está tomando el camino contrario: el organismo con sede en Fráncfort está embarcado en una política expansiva y eso implica un recorte de los tipos de interés.

El BCE empezó a rebajar el precio del dinero en junio de 2024 y a lo largo de ese año acometió cuatro recortes. En lo que va de 2025 ya ha reducido en dos ocasiones el precio del dinero, una en enero y otra en marzo, con lo que la tasa queda en el 2,5%. Esto significa que la institución presidida por Christine Lagarde presta dinero a un tipo más barato a las entidades financieras del eurosistema y estas, a su vez, hacen lo propio con sus clientes.

La transmisión de la relajación monetaria se nota más en países como España, donde las hipotecas variables son bastante frecuentes. Por eso, todos aquellos que hayan tenido que revisar sus cuotas en los últimos meses habrán observado que pagan menos, con ahorros de hasta miles de euros. Los titulares de hipotecas a plazo fijo, por su parte, no han notado cambio alguno, pero podrían beneficiarse también de esta rebaja de tipos si están dispuestos a subrogar su hipoteca.

Las mejores ofertas para cambiar la hipoteca de banco

Subrogar hipoteca a tipo fijo

 

 

Subrogar hipoteca a tipo variable

 

¿Qué es subrogar la hipoteca?

Subrogar una hipoteca implica cambiar de banco para modificar las condiciones del préstamo. La subrogación de una hipoteca puede darse por dos motivos. El titular puede decidir cambiar la hipoteca de banco porque encuentre mejores condiciones, y por tanto, estaría cambiando de acreedor. El otro caso es cuando se modifica el deudor y ocurre cuando el préstamo y el inmueble pasan a nombre de otro propietario, algo muy común en las compraventas.

Cuando se busca ahorrar, la subrogación será con cambio de acreedor, es decir, de banco. Las hipotecas son productos que se suscriben, por lo general, a un plazo bastante largo, quizá de más de dos décadas. A lo largo de todo ese tiempo pueden ocurrir distintas circunstancias en la vida de una persona y también en el contexto económico, como se ha visto en los últimos años. Situaciones que podrían llevar al hipotecado a replantearse el tipo de hipoteca que contrató en el pasado y a buscar una que se adapte más a su realidad actual, sobre todo si eso supone un ahorro en la cuota mensual. Para esos casos existe la opción de subrogarla.

En un entorno como el actual, de bajos tipos y con los bancos lanzados a la guerra hipotecaria, la persona que esté buscando llevar su hipoteca a otra entidad encontrará ofertas y condiciones cada vez mejores. En este proceso de buscar ofertas, puede que el titular se pregunte si merece la pena cambiar la hipoteca de banco. La respuesta dependerá de las condiciones que ofrezca cada entidad, sin perder de vista, tampoco, los gastos que implica la propia subrogación de la hipoteca.

Gastos de la subrogación de hipoteca

La subrogación de la hipoteca no es una gestión gratuita, aunque durante un tiempo lo fue. Entre 2023 y 2024, todos aquellos que cambiaron su hipoteca de banco o que simplemente modificaron sus condiciones lo hicieron sin ningún pago a cambio gracias al Código de Buenas Prácticas que el Gobierno aprobó a finales de 2022, por un plazo de dos años, para ayudar a las familias ante la elevada subida de las cuotas hipotecarias en plena crisis inflacionista y con el euríbor, índice de referencia en los préstamos bancarios, disparado. Como la situación económica ya es otra, el Ejecutivo no prorrogó más esa exención y ahora todos los interesados tendrán que pagar gastos de subrogación por su hipoteca.

Los gastos de una subrogación de hipoteca incluyen una nueva tasación de la vivienda, los trámites en el Registro de la Propiedad y el notario, el pago de la comisión por cancelación anticipada en la entidad saliente y, en ocasiones, la comisión de apertura en el nuevo banco. Por lo general, la tasación del inmueble oscila entre los 300 y los 400 euros, en función de su valor. A eso hay que sumar las comisiones por cancelación anticipada, que oscilan entre el 0,05% y el 2% de la deuda pendiente. Así, por ejemplo, un hipotecado que decida subrogar una hipoteca con una deuda por pagar de 100.000 euros tendrá que pagar una comisión de entre 50 y 2000 euros, más los gastos de tasación.

A la hora de subrogar una hipoteca o de cambiarla de banco habrá unos gastos que asuma el cliente y otros la entidad. Al titular le corresponderán la comisión de compensación por reembolso anticipado o amortización anticipada, y los gastos propios de la nueva hipoteca, como la tasación. Por su parte, la entidad bancaria abonará los gastos de gestoría, notaría y registro de la nueva hipoteca, además del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

¿Merece la pena cambiar la hipoteca de banco?

La decisión sobre si merece la pena cambiar la hipoteca de banco o no dependerá de cada usuario. Es normal que surjan dudas y que el titular se plantee si está en lo correcto, sobre todo si no ha tenido inconvenientes con su entidad y sólo cambia para beneficiarse de mejores condiciones. Para responder a todas las preguntas que pueden aparecer en estos casos, lo mejor es coger papel, lápiz y calculadora y empezar a hacer cuentas para ver si existe un ahorro importante. En esos cálculos no pueden faltar los gastos de subrogación que se han explicado anteriormente, además de las condiciones que le ofrezca el banco. Una recomendación para saber si compensa o no es fijarse en la rebaja de intereses que ofrece. Si el ahorro es más de dos puntos, por ejemplo, que pase de un 4% TAE a un 2% TAE, entonces el cambio suele ser rentable para el interesado a pesar de tener que pagar distintas comisiones.

Novación de la hipoteca: una alternativa a la subrogación

Aquellos que no quieran cambiar de banco pero deseen renegociar su préstamo tienen la opción de hacer una novación de hipoteca, como se conoce a ese cambio en las condiciones después de haber firmado el préstamo. Para agilizar el proceso y conseguir una oferta más favorable por parte de su entidad, una buena estrategia puede ser acudir con propuestas de otras entidades para mostrar las distintas opciones disponibles.

Entre los aspectos que se pueden negociar en la novación de la hipoteca están el capital, ya sea para ampliarlo o reducirlo, cambios en el plazo de amortización o del tipo de interés, modificaciones en el sistema de amortización o hasta cambio de divisa. La novación de la hipoteca también conlleva gastos, tanto notariales como registrales, así como comisiones bancarias.